Ares [74] : étude de cas immobilier (Studio ou T1 : c'est parti pour la rénovation !)

Ares · #1

Bonjour !

Je vais me lancer dans un petit projet de rénovation d’un 27 m2 dans le 74.
L’idée c’est que c’est proche de la famille… si jamais je peux leur demander un coup de main pour la rénovation + potentiellement la gestion des locataires si besoin dans le futur.

J’ai envie de faire un beau projet de rénovation et de voir ce que je peux faire avec mes mains sur un appartement entier. Je pense que je vais faire quelque chose style Tiny housse/AirBnB.
J’ai envie de m’amuser.
Le rendement brut est mauvais. Mais, c’est à côté de chez moi, donc je pourrais cumuler travaux et travail au quotidien.
Et la région explose, donc ça devrait pas être mal niveau prix de l’immobilier.

Disons que je considère que le rendement vient à moitié de la location et à moitié de l’appréciation du bien.
Si ça marche bien j’en ferais peut-être un deuxième avec un meilleur rendement si je trouve, et plus gros surement, style colocation.

VOTRE PROFIL

- Employé, 30 ans, TMI => Impot sur genève,

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : la maman
- Fiscales : LMNP ?
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) On va tout faire hein
- Temps disponible : Soir et weekend, je suis pas loin de chez moi.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1970
- Étage (sur un total de combien), 3e
luminosité, grande porte fenêtre.
surface (au sol /carrez), 27 m2
ascenseur : oui
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif / gaz/fuel
- Volets persiennes ?
- Espaces verts dans la copropriété : oui ! et donne sur une rivière/forêt (mais c’est en ville)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Je sais pas.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) JSP
- Concierge ? JSP
- Décoration : façade refait style moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, 74
- périphérie du centre ville.
- TROP dynamique ^^
- Très bon emplacement (de mon point de vue, je pourrai y vivre)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 115k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 650 en meublé
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) (si je suis réveillé je pense pouvoir faire 0)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation NON

- Travaux immédiats : Temps: beaucoup, Argent : 10k je pense être large.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Chaudière, environ 800€ pour moi ou l’ancien proprio
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : normalement non, DPE D.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture). Peut etre toiture

- Taxe foncière hors TEOM  : 470€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés (Je pense pas)

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
5,3%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Je sais pas, ptet 30k
- Type de crédit : ?
- Taux du crédit avec assurance. Espérons 4%…
- Durée du crédit : Je sais pas, 20 ans ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) NON (je vais chercher du cash flow positif légèrement je pense)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? NON

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) LMNP au réel je crois

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : Là c’est compliqué je ne sais pas trop comment ça va le faire avec le salaire Suisse.
DONC => LMNP et amortissement sinon je vais douiller.
- Cash flow positif (dépend de l’apport et de la durée du prêt, je suis ouvert à la discussion !)

Mots-clés : immobilier, rénovation, studio

pogman · #2

bonjour,

même cas que vous en terme d’imposition sur Genève.
Détail qui peut avoir son importance ? faites vous une déclaration en Quasi resident ? Si oui, au moins 90% des revenus mondiaux doivent être imposables en Suisse donc à bien calculer.

Olivier

Ares · #3

Bonjour, pas encore je viens de démarrer, mais étant donné que c’est un petit appartement je vais peut-être rester sous la barre des 90%.

Je pense emprunter environ 80-100k€.
Pensez-vous qu’il est utile que je fasse appel à un courtier ?
Le prix varie entre 1800 et 3000€.
Pour un prêt si faible il faut une différence de taux d’environ 0.3% sur 20 ans pour atteindre cela.

De plus j’ai plutôt un très bon profil donc je ne vois pas trop l’intérêt financier.

Laucyn · #4

Bonjour

Mon point de vue :

Coup de main de la famille et gestion des locataires fait rarement bon ménage. Un locataire doit savoir avec qui il traite, une agence ou le propriétaire, sinon les problèmes entre le trio familles locataire et vous propriétaire peut être un cocktail explosif dans une activité qui n’a pas besoin de se rajouter des problématiques.

Ensuite beaucoup de réponses "je ne sais pas", l’investissement demande d’être méticuleux
Beaucoup de choses paraissent dérisoires à la lecture de votre étude de cas mais ne l’est clairement pas.
Les charges de copro tout d’abord, je ne les vois pas. La PNO ensuite, la CFE. Je m’arrête la mais vous devez peaufiner vos devoirs.

Donc effectivement en l’état la rentabilité est faible, d’autant plus si vous ajouter les charges manquantes dans votre étude, vous tomberez en dessous des 5% brut.

Maintenant que je n’ai pas été très sympa, les 2 points positifs si nous sommes bien dans une des 2 ou 3 villes que j’imagine et hors cartier mal réputés.

- Le prix n’est pas cher
- Votre loyer est clairement sous évalué (vous pouvez l’augmenter de 200€)

Donc votre rentabilité sera plus élevée que vous ne le pensez, sous réserve que je sois dans le secteur que j’imagine à travers votre lecture.

Ares · #5

Merci pour le retour,

Je note pour la gestion des locataires, ça sera plutôt en secours quoi, si je suis en vadrouille.

En gros, le logement part avec certitude pour 650€ charges comprises en meublé.
Cela inclus les charges de copros (avec le chauffage).

Je viens de découvrir la CFE…

Si on enlève la taxe foncière de 470/an, les charges de copro de 70/mois, plus la CFE 22.5/mois, (je ne sais pas si je vais prendre une PNO)
on va dire que je suis à environ 500€ net.

Je vise une mensualité à environ 500€.

D’où un rendement d’environ 5%.

Le prix est effectivement pas cher, environ 500/1000 € de moins au m2.
La localisation est très bonne,
Le loyer est correct je pense, je préfère me baser sur une fourchette basse et avoir une bonne surprise. Cela permettra de compenser les erreurs comme la CFE que je viens de découvrir grâce à vous.

L’objectif de base c’était vraiment de m’amuser et de m’occuper à faire une rénovation en plus de mon taf quotidien. Donc je ne suis pas à la recherche du meilleur rendement. De toute façon dans la région ce n’est pas possible.

lachignolecorse · #6

Ares a écrit :
(je ne sais pas si je vais prendre une PNO)

C’est obligatoire

Laucyn · #7

Ares a écrit :
Donc je ne suis pas à la recherche du meilleur rendement. De toute façon dans la région ce n’est pas possible.

Le fait de dire ne pas être à la recherche du meilleur rendement, je peux comprendre.
Celui de dire que cela n’est pas possible est faux.

Ares · #8

Ok pour le PNO

Dans la ville où je suis si.
Et je n’ai pas envie d’acheter à Annemasse… mais on pourra en parler !

Par contre une question importante, est-ce que vous passeriez par un courtier pour ce montant ?

Flores · #9

Pour le courtier cela dépend de votre situation :

- Avez-vous un compte dans une banque française?
- Avez-vous l’envie et le temps de vous occuper de toutes les démarches / négociations ?

Si oui, à mon sens ce n’est pas utile, les banques raffolent de profil comme le vôtre. Mais il faudra penser a évoquer l’ensemble des conditions (taux, durée, assurance, franchise, contreparties commerciales…). Donnez leur la PNO

Autre point, vous évoquez 10K en travaux et le fait de faire vous même. Qu’est-ce qui est inclus? pour info, je suis en train de finir ma rénovation de RP faite essentiellement moi même. J’ai pris de plein fouet l’inflation et comme je vais moins vite qu’un pro, pas certain que je finisse gagnant au final…
Mais c’est un projet sympa de faire soi même les rénovations SI on a le temps.

Sinon, même si la renta brute ne semble pas très élevée à l’instant T, la prise de valeur et la possibilité d’augmenter le loyer pourrait faire monter le TRI de l’opération. Donc on choix, peu risqué

Ares · #10

Oui tout à fait une banque française, je suis déjà en contact avec eux, j’attends le compromis.

Pour les démarches oui je trouve c’est correct, 3000€ c’est pas mal de temps !

Concernant les travaux l’objectif c’est de faire les travaux. J’aime bien ça. C’est presque si j’achète JUSTE pour faire les travaux…

Oui je pense que ce n’est pas risqué comme plan dans le coin, tant que la montagne reste attractive, et qu’il y a un lien avec la Suisse.

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